Éstas son las principales novedades introducidas con la nueva Ley Hipotecaria (2019)
La nueva Ley Hipotecaria empezará a tener efecto el próximo verano, con la entrada en vigor, el 16 de junio, de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Se trata de una norma que busca ofrecer una mayor protección al cliente, estableciendo un sistema de transparencia que permita al cliente mantenerse informado en todo momento de las condiciones de su contrato hipotecario, además de ofrecer un abaratamiento en los gastos de constitución de la hipoteca, la mayoría de los cuales pasarán a ser asumidos por el Banco.
Las principales novedades que introduce esta norma son:
Mayor protección al usuario (hipotecado)
Una de las principales novedades que introduce la ley es la obligación, según el art. 11, de los bancos y entidades de crédito de investigar y garantizar la solvencia del cliente. Podemos entender esto como una medida de protección al usuario en tanto que busca minimizar los casos en que un cliente se obligue a pagar una hipoteca que previsiblemente no podrá cubrir, a causa de un análisis deficiente de su situación financiera por parte del banco.
Por otro lado, el art. 14 establece que las entidades bancarias o de crédito deberán entregar al cliente el contrato y toda la documentación relativa a la operación con al menos 10 días de antelaciónantes de proceder a la firma. Lo que se busca es que el usuario se tome su tiempo para leer y comprender todos los aspectos relativos a la hipoteca.
En el mismo sentido, establece el art. 15 que los bancos o entidades que concedan el préstamo deberán enviar la documentación al notario elegido por el cliente, con el fin de que éste pueda asesorarle antes de la firma.
El cliente deberá además rellenar un cuestionario ante el notario como garantía de que entiende el asesoramiento prestado por el notario en lo relativo al contrato y la documentación aportada por el banco (art. 15.2.c).
Todo esto se traduce en que el cliente deberá acudir al notario un mínimo de dos veces: una, para que el notario le explique las condiciones del contrato y le responda a cualquier cuestión que pudiera surgirle; la segunda, el día de la firma y en presencia del representante del banco.
Reparto de gastos
El art. 14 indica, en su apartado 1.e, la forma en que deberán repartirse los gastos. Así, corresponderán al cliente los gastos de tasación del inmueble (ap. e.i). El banco, por su parte, deberá asumir los costes de gestoría, notaría, IAJD y registro (aps. e.ii-iv).
Prohibidas las cláusulas suelo
El art. 21, dedicado a las variaciones en los tipos de interés, establece en su apartado 3 que “no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”. En otras palabras, se prohíben las conocidas como cláusulas suelo, que evitaban que los tipos de interés bajaran por debajo del límite establecido en el contrato hipotecario, incluso cuando el Euribor estuviera por debajo de los tipos pactados.
Vinculaciones a otros productos
Queda prohibido(art. 17) que el Banco imponga a la hipoteca la asociación de otros de sus productos (planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito…). Lo que sí permite es hacer bonificaciones por las contrataciones de otros productos, siempre que se informe debidamente al cliente del producto que se dispone a contratar y de las condiciones y posibles riesgos.
Como excepción a esta regla, se permite que el Banco exija la contratación de un seguro destinado a garantizar el cumplimientode las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de dañosrespecto del inmueble objeto de hipoteca.
Comisiones e intereses
Comisión de apertura (art. 14.4)
Los Bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura, pero está solo podrá devengarse en una sola vezy “…englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo o similares”.
Comisiones de amortización (art. 23)
Se rebajan las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (art. 23.7): el 2% durante los 10 primeros años y el 1,5% después.
Si se trata de hipotecas a tipo variable (art. 23.5), el cliente deberá elegir el tipo de amortización, a tres años (comisión del 0,25%) o a cinco años (comisión del 0,15%).
Comisiones de conversión (art. 23.6)
Se rebaja la comisión para convertir una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo, fijándose unmáximo del 0,15%, a diferencia de la normativa actual en la que no se menciona máximo alguno.
Intereses de demora (art. 25)
Hasta ahora la ley venía admitiendo cierta flexibilidad en el establecimiento de los porcentajes relativos a los intereses de demora, lo que frecuentemente se traducía en prácticas abusivas por parte de los Bancos. La nueva regulación fija el porcentaje por intereses de demora en un máximo de 3% para las nuevas hipotecas.
Cambios en los requisitos para la ejecución de hipotecas (art. 24)
Con la legislación actual, bastaba con que el usuario hipotecado dejara de pagar tres cuotas para que el Banco pudiera iniciar la ejecución de la hipoteca y del consecuente embargo.
La nueva ley pretende ofrecer algo de protección extra al usuario, impidiendo al Banco empezar un proceso de ejecución hipotecaria, previo al desahucio, hasta que;
En la primera mitad de vida del crédito:
– El cliente haya impagado 12 cuotas mensuales.
– El cliente haya impagado el equivalente al 3% del total del préstamo.
En la segunda mitad de vida del crédito:
– El cliente haya impagado 15 cuotas mensuales.
– El cliente haya impagado el equivalente al 7% del total del préstamo.
Cabe destacar que esta regla no afectará a los procesos de ejecución ya iniciados.
Cambios en las condiciones de subrogación
La nueva norma permitirá que el cliente pueda subrogar su hipoteca con otro Banco sin necesidad de consentimiento del acreedor (Banco) original. Así lo establece la Disp. Final Tercera, que modifica el art. 2 de la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios dándole en este aspecto la misma redacción que el art. 1211 del Código Civil.
Las dos entidades bancarias que realicen el cambio deberán establecer un sistema de compensación, basándose en elementos como la duración del crédito, capital e intereses pendientes, o el momento que se produce la subrogación.
Según la Disp. Trans. Primera ap. 2, esto se aplicará también a préstamos e hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.
CONCLUSIÓN
Las principales novedades que persigue introducir la nueva Ley afectan a tres categorías clave: información, tiempo y dinero. Los clientes recibirán más información y asesoramiento sobre la hipoteca, tendrán más tiempo para estudiarlo, y en principio asumirán menos gastos a la hora de formalizar su hipoteca.
Sin embargo, en un comunicado del Banco de España, se prevé que los mayores gastos de constitución soportados por los bancos puedan traer la consecuencia de un aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo (El País).
