Informativer Leitfaden zur Erlangung einer Genehmigung für die touristische Vermarktung von Immobilien auf Mallorca

Ein weiteres Jahr rückt die Tourismussaison auf den Balearen näher, und wieder einmal fragten uns mehrere Mandanten nach der Möglichkeit, ihre Immobilien zur touristischen Vermietung anzubieten.

Um den Ablauf des Verfahrens zu klären, veröffentlichte die Direcció General de Turisme im vergangenen Sommer einen Leitfaden für die touristische Vermarktung von Wohnungen sowie eine Tabelle mit den wichtigsten zu berücksichtigenden Punkten.

Bei VR Abogados haben wir beide Dokumente übersetzt und in diesem Blog-post reproduziert. Sie können diese Dokumente auch im Original Spanisch finden, sowie auf Englisch, nachdem unserem professionellen Team sie übersetzt hat.

Wie immer, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren oder uns in unserem Büro in Palmanova zu besuchen. Wir werden gerne Ihre Fragen beantworten.

Informationshandbuch über das Verfahren zur Abgabe einer Erklärung, für den Beginn einer touristischen Aktivität (Declaración Responsable de Inicio de Actividad – DRIAT), für die touristische Vermarktung einer Immobilie auf Mallorca.

 

Gültig ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zonenrichtlinien des Consell de Mallorca und des Rathauses von Palma.

 

1. Die Art der Unterkunft in Übereinstimmung mit den touristischen Vorschriften bestimmen: entweder eine Wohnung in einem Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu sein.

A) Wohnung in einem Einfamilienhaus (Gebäude mit nur einer Wohnung):

1. Freistehende Einfamilienhäuser oder Chalets (unabhängig davon, ob sie ein Grundstück mit anderen teilen oder nicht).
2. Einfamilienhäuser durch Grundstücksmauern getrennt.
3. Doppelhaushälften, sofern sie kein Grundstück teilen.
4. Wohnungen, die einem Gebäude entsprechen, in dem sich eine einzelne Wohnung und ein oder mehrere für andere Nutzungen bestimmte Lokale mit getrennten Eingängen befinden (z.B. Gebäude, in dem das Erdgeschoss gewerblich und das Obergeschoss eine Wohnung ist).

B) Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus (Wohnungen in Gebäuden mit zwei oder mehr Wohnungen, die gemeinsam genutzt werden oder gemeinsame Elemente aufweisen):

1. Wohnungen in Gebäuden, in denen sich andere Wohnungen befinden.
2. Reihenhäuser (das gleiche Gebäude mit mehreren Wohnungen, die sich auch ein Grundstück teilen).
3. Doppelhaushälften (ein Gebäude mit zwei Wohnungen, die sich ein Grundstück teilen).

 

Diese Typologie der touristischen Gesetze wird darüber entscheiden, ob Ihre Wohnung auf unbestimmte Zeit vermarktet werden darf (Fälle des Punkt A, mit Ausnahme von Annahme 1, wenn es sich um ein Grundstück mit mehreren Einfamilienhäusern handelt, oder Annahme 4, wenn sich mehrere Eigentümer im Gebäude befinden, da sie horizontalen Eigenschaft unterliegen), oder mit der Obergrenze von FÜNF JAHREN MIT VERLÄNGERUNGSMÖGLICHKEIT (im allgemeinen die Fälle des Punkt B). Sie unterliegen auch dieser Obergrenze, wenn Sie die Hauptwohnsitzsmodalität verwenden.

 

2. Wenn es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Option B) handelt, sofern es sich nicht um denselben Eigentümer handelt, unterliegt es der horizontalen Eigentumsregelung (gemäß Gesetz 49/1960).

Annahmen 1 und 4 des Punkts A unterliegen auch der horizontalen Eigentumsregelung.

In all diesen Fällen muss die touristische Vermarktung durch Satzung oder Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gestattet werden.

 

3. Sie müssen sich bei der jeweiligen Gemeinde eine Bescheinigung darüber besorgen, dass sich die Immobilie (je nach Art) in einem geeigneten Gebiet befindet.

In dem Zertifikat müsste angegeben werden, welche Form der Tourismusvermarktung durchgefügt werden kann: nur zwei Monate (Hauptwohnungsmodalität) oder für das ganze Jahr.

Wenn Sie die Hauptwohnungsmodalität verwenden wollen (zwei Monate), müssen Sie auch eine Einwohnermeldebescheinigung (certificado de empadronamiento) einholen.

Sie müssen angeben, welche Monate Sie die Wohnung vermieten möchten (es müssen ganze Monate sein).

Die Mitteilung über die Änderung dieser Monate muss im Januar erfolgen. 

 

4. Sollten beide Modalitäten (zwei Monate oder das ganze Jahr) für Ihre Wohnung erlaubt sein, müssen Sie entscheiden, welche Sie verwenden möchten.

 

5. Stellen Sie sicher, dass die Wohnung alle anderen Anforderungen erfüllt:

– Die Wohnung muss zum Zeitpunkt der Einreichung der DRIAT ein Mindestalter von fünf Jahren haben, in dem sie privat genutzt wurde.

– Der Eigentümer muss die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit (cédula de habitabilidad) haben, oder ein ähnliches Dokument, das vom zuständigen Consell Insularausgestellt wurde.

– Der Eigentümer verfügt über einen Energieausweis mit einem F-Rating für Gebäude vor dem 31. Dezember 2007 oder einem D-Rating für nachfolgende Daten.


– Die Wohnung verfügt über einen einzelnen Wasserzähler, der bei einem Energieversorger registriert ist (außer wenn es in der Gegend keine Versorgung gibt).

– Die Wohnung ist und war nicht Gegenstand eines sozialen Wohnungsbaus mit festgelegten Kaufpreiswerten.

– Die Wohnung verfügt über mindestens ein Badezimmer für jeweils vier Personen.

– Die Wohnung entspricht der Mindestpunktzahl, die durch das Verhältnis im Anhang 6 des Dekrets 20/2015bestimmt wird (mindestens 70 Punkte in den beurteilbaren Anforderungen)

– Der Eigentümer ist nicht auch der Eigentümer von drei oder mehr Wohnungen, die bereits an Touristen vermarktet werden.

– Sie müssen die Anforderungen der Artikel 39, 40 und 41 der Genehmigung des Interventionsplans für Touristengebiete (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos – PIAT) der Insel Mallorca erfüllen, die wie folgt lauten:

 

• Artikel 39. Zeitliche Bedingungen. In den sogenannten “gesättigten Zonen – ZTM 1 (z.B. s’Arenal, Palmanova/Magaluf…)” dürfen Wohnungen nur EIN MONAT in der Hochsaison (Juli ODER August) für touristische Zwecke genutzt werden.

 

• Artikel 40. Landschaftsqualitätsbedingungen. Wohnungen, die für touristische Vermarktung registriert sind, müssen versuchen, die traditionelle Landschaft zu erhalten und die Mindestqualitätsbedingungen zu erfüllen. Die Einzelheiten sind im eigenem Artikel beschrieben.

a) Versuchen Sie gegebenenfalls in landschaftlich gestalteten Bereichen, autochthone Pflanzen mit niedrigem Wasserbedarf zu verwenden, und dass sich die allgemeine Konfiguration an die mediterrane Landschaft der Umgebung anpasst.

b) Sie müssen einen Raum zum Aufhängen von Kleidung haben, die vor den visuellen Elementen aus dem öffentlichen Raum verborgen ist. Wenn dies nicht möglich ist, müssen Sie einen Wäschetrockner haben.

c) Sie müssen einen Lagerraum für Abfälle haben, der vor dem Sichtbaren im öffentlichen Raum verborgen ist.

d) Vermeiden Sie die Anordnung von Elementen an der Fassade, die mit dem Rest des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, nicht übereinstimmen, wie z.B.: Oberflächen, Schreinereien, Markisen, Vordächer, Werbeposter usw.

e) In rustikalem Boden müssen die Einfriedungen von Grundstücken den Bedingungen der Landschaftsintegration entsprechen, die in den Instrumenten der Raum- und Stadtplanung festgelegt sind.

 

• Artikel 41. Umweltqualitätsmaßnahmen. Die Wohnungen, die für touristische Vermarktung angemeldet werden, müssen die in demselben Artikel vorausgesehene Umweltqualitätsmaßnahmen für den Wasserkonsum und die energetische Wirksamkeit erfüllen.

a) Konsum und Betreibung des Wasserkreislaufs:

– Sie müssen an das Kanalisationssystem ihres Kerns oder ihrer Zone angeschlossen sein. Wenn es nicht existiert, müssen sie über wasserdichte Klärgruben verfügen und nach den geltenden Vorschriften zugelassen sein.

– Sie müssen Systeme zur Reduzierung des Durchflusses von Duschen und Armaturen beinhalten.

– Sie müssen doppelte Spülsysteme in den Toiletten einbauen.

– Wenn sie ein Bewässerungssystem für Landschaftsgärten haben, muss es einen niedrigen Verbrauch haben.

 

b) Energieeffizienzmaßnahmen:

– Eine Mindestklasse B Energiebewertung in Gebäuden die nach 2006 gebaut wurden, oder Klasse C in Einfamilienhäusern die vor 2007 gebaut worden (die Frist endet am 1. August 2020, um diese oder die vom PIAT endgültig festgelegte Bewertung zu erreichen).

– Heiz- und/oder Kühlsysteme müssen mit einer Mindestenergieeffizienz von A++ verfügen.

– Bei isolierten Einfamilienhäusern müssen Sie, wann immer möglich, mindestens 70% (Gebäude nach2006) oder 50% (Gebäudevor2007) der Warmwasserbereitung durch Solarmodule oder andere alternative erneuerbare Energieanlagen erreichen.

– In Einfamilienhäusern muss für Elektroautos eine Ladestation vorhanden sein oder die Existenz einer öffentlich zugänglichen Ladestation im Umkreis von 500 Metern nachgewiesen werden.

 

c) Andere Maßnahmen:

In Wohnungen auf bäuerlichem Boden muss der Teil des Grundstücks, der weder vom Gebäude noch vom Rest der Bauelemente bewohnt wird, in einem natürlichen Zustand oder in land-, vieh- und forstwirtschaftlicher Nutzung erhalten werden.

 

6. Sie müssen ins Consorcio Bolsa de Plazas (Straße Montenegro, 5, Palma) gehen, um die touristischen Plätze zu erwerben (es ist nötig, die Gesamtsumme von Plätzen zu beachten, die die cédula de habitabilidadbestimmt).

Die Plätze haben verschiedene Preise abhängig von der Wohnungsart:

– Wohnung in einem Einfamilienhaus (ETV) – 3.500€/Platz

– Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in horizontalem Eigentum (ETVPL) – 875€/Platz

– Wohnung unter der Hauptwohnungsmodalität – 291,67€/Platz

 

7. Die Erklärung, für den Beginn einer touristischen Aktivität(DRIAT) muss beim Tourismusamt ordnungsgemäß ausgefüllt und unterzeichnet beantragt werden, zusammen mit den folgenden Unterlagen:

a) ETV (Wohnung in einem Einfamilienhaus):

1. 1. Kopie der NIE
   2. Zahlung der entsprechenden Verwaltungsgebühr
   3. Akkreditierung der Vertretung (falls zutreffend)
   4. Modernisierungsplan gemäß Anhang 6 des Dekrets 20/2015 mit einem Minimum von 70 Punkten.
   5. Bescheinigung über die Eignung der Zone und Bestimmung der zugelassenen Modalität (unbestimmte oder Hauptwohnungsmodalität).
   6. Nachweis über den Erwerb von Touristenplätzen vom Consorcio Bolsa de Plazas.
   7. Nur in Ausnahmefällen: Einfamilienhäuser, die von der horizontalen Eigenschaft geregelt werden (diejenigen, die ein Grundstück oder eine Immobilie mit anderen teilen), werden nach Punk B des folgenden Absatzes geregelt.

 

b) ETVPL (Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder in horizontalem Eigentum):

1. 1. Alles aus dem vorherigen Abschnitt.
   2. Satzung oder Statuten der horizontalen Eigenschaft, die ausdrücklich die Möglichkeit der touristischen Vermarktung von Wohnraum zuzulassen, oder, wenn es keine Satzung oder Statuten gibt oder diese die Vermarktung des Tourismus nicht verhindern: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die eine positive Mehrheit angibt.

 

c) ETV60 (Wohnungen in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus unter der Hauptwohnungsmodalität.

1. 1. Alles, was in Punkt a für ETV festgelegt ist.
   2. Wenn nötig, Satzung oder Statuten der horizontalen Eigenschaft, die ausdrücklich die Möglichkeit der touristischen Vermarktung von Wohnraum zuzulassen, oder, wenn es keine Satzung oder Statuten gibt oder diese die Vermarktung des Tourismus nicht verhindern: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die eine positive Mehrheit angibt.
   3. Die Einwohnermeldebescheinigung des Eigentümers, der der Marketingleiter sein wird.

DRIAT-Anträge, die jedwede der in diesem Punkt genannten Unterlagen nicht vorlegen können, werden nicht zugelassen.

 

8. Die Beantragung von DRIATs, die die hier aufgeführten Anforderungen nicht erfüllen und/oder über die erwähnte Dokumentation nicht verfügen, können mit Sanktionen belegt werden.

 

9. Während der Ausführung der Tätigkeit sind die folgenden Punkte zu beachten:

– Die touristische Vermarktung besteht aus der vorübergehenden Abtretung des Rechts, die gesamte Wohnung für Tage oder Wochen für einen Zeitraum von maximal einem Monat zu nutzen. In Ausnahmefällen ist bei Wohnungen, die im Rahmen der Hauptwohnungsmodalität (ETV60) vermarktet werden, die Koexistenz des Eigentümers mit den Kunden zulässig.

– Sie müssen touristische Dienstleistungen gemäß Artikel 51 des Gesetzes 8/2012 erfüllen:

– Regelmäßige Reinigung der Wohnung.

– Bettwäsche sowie Ersatzbettwäsche anbieten.

– Wartung von Anlagen vornehmen.

– Kundenbetreuung während Geschäftszeiten bieten.

– 24h-Telefonservice für Kunden zu Verfügung stellen.

– Alle gesetzlichen Anforderungen im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit, der Arbeitsgesetzgebung, wenn Sie Personal eingestellt haben, und der Besteuerung müssen erfüllt werden.

– Über alle Personen, die sich in der Wohnung aufhalten, müssen sämtliche persönliche Daten an die Generaldirektion der Polizei (Dirección General de Policía) übermittelt werden.

– Die Nutzer der Wohnung müssen die Regeln des Zusammenlebens und der öffentlichen Ordnung sowie gegebenenfalls die Hausregeln der Eigentümergemeinschaften einhalten.

– Der Vermarkter muss sicherstellen, dass dies geschieht.

– Im Falle von Eigentümergemeinschaften müssen die Regeln schriftlich mitgeteilt werden, und der Nutzer muss den Erhalt der Informationen unterzeichnen.

– Die Registrierungsnummer der Wohnung muss dauerhaft über den touristischen Angebotskanal bekannt gemacht werden und dem Kunden auch zu Beginn des Aufenthalts mitgeteilt werden.

– Zimmerverträge sind nicht erlaubt. Der Aufenthalt von Personen, die andere Verträge abgeschlossen haben, ist ebenfalls nicht gestattet.

– In Ausnahmefällen ist es dem Eigentümer erlaubt, gemeinsam mit den Kunden unter der Hauptwohnungsmodalität (ETV60) zu wohnen.

– Sie müssen über eine Versicherungspolice im Sinne des Gesetzes 8/2012 (Artikel 50. 16) und des Dekrets 20/2015 (Artikel 107) verfügen.

– Verpflichtend muss eine Haftpflichtversicherung für Personen- oder Sachschäden, die den Nutzern der Wohnungen während ihres Aufenthalts in den Wohnungen entstehen, abgeschlossen werden.

– Wohnungen in Brandschutzgebieten müssen die im Artikel 50.19 des Gesetzes 8/2012 genannten Maßnahmen ergreifen (Punkt 19 des Artikel 50 verweist auf ein anderes Gesetz – Punkt 1a des Anhangs 1 des Gesetzes 6/1999).

Bei Ihrer Gemeinde können Sie sich darüber informieren, ob sich die Wohnung in einem solchem Gebiet befindet.

 

10. Die touristische Vermarktung in Mehrfamilienhäusern, in Wohnungen, die dem horizontalen Eigentum unterliegen, oder in Wohnungen, die unter der Hauptwohnungsmodalität vermarktet werden, ist für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren erlaubt.

Die Lizenz kann verlängert werden, sofern alle geltenden gesetzlichen Anforderungen auch bei Einhaltung der Frist erfüllt sind und die Touristenplätze vorläufig zurückgekauft werden.

 

Hinweis: Dieses Dokument ist eine informative Notiz ohne Rechtskraft. Im Falle von Widersprüchen zwischen dieser und der Verordnung gilt die Verordnung.

Für weitere Informationen über das Verfahren und das anwendbare Recht besuchen Sie bitte den folgenden Link: http://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?codi=3433885&coduo=165&lang=es (Info. auf Spanisch und Catalan)